«Считается, что в этом году объем инвестиций в коммерческую недвижимость составит $2–3 млрд, — рассуждает в своем кабинете на 52-м этаже одного из небоскребов Москва-Сити глава Colliers Николай Казанский. — Но почему-то не принимают в расчет сделку с портфелем О1 Properties. А ведь кто-то по крайней мере взял на себя ответственность за $3 млрд долгов».
Портфель О1 Properties Бориса Минца и его партнеров в начале 2018 года CBRЕ оценивал в $3,6 млрд. Однако получил ли он деньги, неизвестно: контрольный пакет достался компании Riverstretch Trading & Investments в ходе урегулирования задолженности размером 25 млрд рублей перед МКБ. Сам Борис Минц уехал с семьей в Лондон. Компанию Riverstretch на рынке связывают с группой «Регион», в ней работали некоторые ее топ-менеджеры и сам бенефициар компании Павел Ващенко.
Незадолго перед этой сделкой O1 Properties рассталась с несколькими бизнес-центрами, которые получила двумя годами ранее вместе с новыми акционерами — владельцем группы ИСТ Александром Несисом и совладельцами Forum Properties Андреем Баринским и Владимиром Зубрилиным. Бизнес-центр «Заречье» за €8 млн и долги достался компании, которой управляют люди, работавшие в структурах Несиса. А проекты «Большевик» и A-Residence перешли под управление компании RWB Group, созданной бывшими менеджерами Бориса Минца.
A-Residence — это девелоперский проект компании «Аврасис» рядом с крупным бизнес-центром «Аврора Бизнес Парк», построенным Баринским и Зубрилиным. «О1 Properties занималась коммерческой недвижимостью, а часть проекта «Большевик» и A-Residence — апартаменты, — рассказывает источник на рынке недвижимости. — Поэтому их как бы объединили в один лот». СМИ сообщали, ссылаясь на пресс-службу RWB, что владельцем проектов является Cesium Limited. Эта компания фигурировала в проспекте эмиссии облигаций О1 Properties в 2016-м, было сказано, что ею владеют Несис, Баринский и Зубрилин. В RWB Group отказались говорить о владельцах «Большевика» и «Авроры», сообщили только, что совокупный арендный доход составил в 2018 году порядка $55 млн.
Для чего понадобилась распродажа? «Группе надо снижать долговую нагрузку, но как это сделать, если с тобой судится Центробанк? Как расплатиться с Московским кредитным банком, если из-за этих судов нам не позволяют вести какую-либо деятельность?» — приводили «Ведомости» эмоциональные слова сына Бориса Минца Дмитрия в марте 2018 года. Центробанк, точнее санируемый ФК «Открытие», оспаривает в суде несколько сделок, совершенных накануне введения временной администрации. Тогда компания О1 Group Бориса Минца за один день выпустила облигаций на 65 млрд рублей и погасила ими долги перед «Открытием», из-под залога было выведено активов на 30 млрд рублей.
Хотя не все владельцы девелоперских компаний и банков поступили столь изобретательно, за год многие бизнес-центры сменили владельцев.
Под управлением О1 Properties
Было. Обоими проектами управляла и по крайней мере частично владела компания О1 Properties.
Стало. Объектами управляет компания RWB Group, созданная бывшими менеджерами О1 Properties во главе с Александром Островским. Со ссылкой на пресс-службу СМИ писали, что принадлежат объекты кипрской Cesium Limited. Ею по состоянию на 2016 год владели Андрей Баринский и Владимир Зубрилин.
Что произошло. В 2015 году Баринский и Зубрилин стали миноритарными акционерами О1 Properties, акции они получили в обмен на свой объект «Аврора Бизнес Парк», который вошел в портфель О1 Properties. В июне 2018 года Cesium Limited выкупила у компании часть этого портфеля — проект «Аврасис». Проект «Большевик», бывшая фабрика, где расположен созданный Минцем Музей импрессионизма, в портфель O1 Properties больше не входит.
Группа Бинбанка
Было. Недвижимостью владели компании, связанные с семьей Гуцериевых: Михаилом Гуцериевым, Саит-Саламом Гуцериевым, Микаилом Шишхановым.
Стало. Недвижимость попала в Рост Банк, а через него в банк плохих долгов «Траст».
Что произошло. Акционеры вносили в банк активы, свободные от других залогов, или те, с залогодержателями которых удалось договориться. В основном это бизнес-центры или складские комплексы, входившие в корпорацию АНД и расположенные не в самом центре города. Кроме коммерческой недвижимости, сданной в аренду, в Рост Банк перешли девелоперские проекты, паркинг, а также контрольные пакеты акций в компаниях группы «Интеко» и 49% ООО «А 101» — девелоперах, которые занимаются строительством жилья.
Группа «Югры»
Было. Недвижимость была на балансе банка «Югра».
Стало. Объекты вернулись к «Бакус Евротрейдинг Файненшнл» и другим офшорам, юридическим и физическим лицам. Участники рынка недвижимости полагают, что за всей цепочкой стоит основной акционер банка Алексей Хотин.
Что произошло. Летом 2017 года за несколько дней до введения в банк «Югра» временной администрации несколько заемщиков оформили отступные на залоги по кредитам перед банком и тем самым погасили их, улучшив показатели «Югры». Так на балансе банка оказались не статусные, но популярные бизнес-центры. Менеджеры из АСВ оценили недвижимость втрое ниже, а потом и вовсе сделки отступного были расторгнуты, а кредиты восстановлены. Сейчас «Югра» добивается выплаты этих кредитов, а суд накладывает взыскания на предметы залога — те самые бизнес-центры. По-прежнему уцененные втрое, объекты выставляются на торги.
